Primeras respuestas judiciales a la batalla por los arrendamientos de locales comerciales derivada del covid-19 y a la ejecución de garantías contractuales

27 Nov Primeras respuestas judiciales a la batalla por los arrendamientos de locales comerciales derivada del covid-19 y a la ejecución de garantías contractuales

Posted at 07:00h in Corporate y derecho empresarial by


Como avanzamos en nuestro artículo del pasado mes de mayo, relativo a la batalla judicial que se avecinaba respecto al cumplimiento de las obligaciones derivadas de contratos de arrendamientos de locales comerciales como consecuencia del covid-19 (https://enriqueortegaburgos.com/batalla-arrendamientos-de-locales-comerciales-covid-19/), los procedimientos judiciales están empezando a ofrecer las primeras resoluciones judiciales.

Es una realidad que el comercio minorista ha visto notablemente afectada su actividad económica por la declaración del estado de alarma decretada el pasado día 13 de marzo. Hasta el 4 de mayo y solo para los establecimientos con acceso directo desde la calle, su actividad queda prácticamente suspendida, con la excepción de las ventas online de los grandes retailers. Esto ha generado situaciones de gran dificultad económica para aquellos pequeños (y no tan pequeños) establecimientos que se han visto expuestos a situaciones de tener que ponderar qué pagos hacer en primer lugar, en caso de poder afrontar alguno, generando situaciones de impago de las rentas del alquiler del local.

El impago de rentas ha conllevado, en el mejor de los casos, una negociación entre arrendador y arrendatario para que se suspendiera el pago de las rentas, prorrateándolas en meses sucesivos, o para que se alargara la duración de los contratos. En otros casos, la situación ha sido dramática y/o la negociación ha devenido imposible, por lo que, al producirse el incumplimiento de las obligaciones contractuales, los arrendadores han ejecutado las garantías que en su caso había ofrecido el arrendatario como consecuencia de la firma del contrato.

Algunos arrendatarios previsores dieron cuenta con antelación al banco correspondiente para que, bien conforme a la jurisprudencia relativa a la fuerza mayor, bien conforme a la cláusula rebus sic stantibus, se abstuvieran de ejecutar dichas garantías. En cualquier caso, las entidades bancarias, hasta en tanto no tuvieran un Auto de medidas cautelares que así se lo ordenara, no tenían otra opción que ejecutar los avales.

 

Otros no hicieron tal aproximación a su entidad financiera. Pero la realidad es que tanto unos como otros se verán, si no lo han hecho ya, abocados a acudir al oportuno procedimiento judicial, probablemente cautelar primero, y ordinario después, para dirimir, fundamentalmente, la controversia acerca de la procedencia de la ejecución de las garantías contractuales derivada de esta situación y después la modificación de las condiciones contractuales al no bastar con simples aplazamientos ya que, como estamos viendo estos días, la crisis económica no va a ser fácilmente superable.

Por evidentes razones temporales, las resoluciones judiciales a disposición de las bases de datos por el momento son escasas, aunque empiezan ya a proliferar, pero parecen ofrecer una perspectiva judicial tendente a aplicar la cláusula rebus sic stantibus, sujeto obviamente al cumplimiento de los requisitos para solicitar y adoptar la oportuna medida cautelar y, posteriormente, al contenido del Fallo de la sentencia que en su caso recaiga en el procedimiento judicial correspondiente, tanto en primera como en segunda instancia.

Efectivamente, el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Zaragoza decretó por Auto de 29 de abril de 2020 dictado en un procedimiento cautelar que enfrentaba a FILO´S CONSULTING S.L. y ADIDAS ESPAÑA SAU la suspensión de la facultad de esta última de reclamar judicial y extrajudicialmente las garantías del contrato de franquicia con el demandante, para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia que se dicte al resolver la demanda que se pretende imponer.

Igualmente, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Llobregat dictó el pasado 15 de julio un Auto en el que la parte demandada era UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L.U, propietaria del Centro Comercial Splau y el demandante la arrendataria de un local ubicado en dicho centro comercial. La solicitante de la medida cautelar sostenía que

 

“… durante el periodo de cierre y posterior de limitación se ha colocado a la otra parte (arrendatario del local) en una situación de incumplimiento de su obligación de mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa para el fin pactado. Por ello, entiende la solicitante que durante este periodo tampoco puede devengarse renta alguna… De ahí que la demanda interese la declaración de inexigibilidad de la obligación del pago durante el periodo de vigencia de la orden que obligaba al cierre de establecimientos comerciales y a la apertura limitada posterior, en aplicación de la doctrina de la «rebus sic stantibus”.

 

Por medio de la medida cautelar solicitada, pretendía que la arrendadora no ejecutara la garantía que se constituyó para el pago de las rentas.

 

Respecto a tal petición, la juzgadora consideró que

 

“…ante la novedosa situación generada por la pandemia del covid-19 y las restricciones a la movilidad y a la libertad de empresa, con el consiguiente cierre de comercios y de centros comerciales (donde está ubicado el local arrendado), desde luego es plausible (sin que ello implique prejuzgar el fondo del asunto) que la pretensión de la demandante pudiera prosperar.…”.

 

por lo que acuerda la medida cautelar solicitada por la arrendataria frente a UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L.U, consistente en la prohibición o suspensión temporal de la facultad de la parte solicitada de reclamar, en vía extrajudicial o judicial, la ejecución de la garantía (aval a primer requerimiento emitido por Caixabank a favor de UNIBAIL RODAMCO RETAIL), y la notificación de dicha resolución a la entidad garante CAIXABANK.

 

El Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 74 dictó en fecha 13 de agosto de 2020 un Auto en cuya Parte Dispositiva acordó suspender la facultad de KLEPIERRE PLENILUNIO SOCIMI, S.A.U. de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento y, para el caso de que se hubiera ejecutado el aval, suspender la obligación de otorgar un nuevo aval para mantener garantizado el importe correspondiente. Este Juzgado entiende que es procedente

 

“…reestablecer el equilibro contractual…constituyendo hechos notorios la existencia de dicha pandemia, que la misma no era previsible a la fecha de celebración del contrato (mayo de 2018), y que ha afectado de manera extraordinaria e intensa a la situación económica general y a actividad de los comercios por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo el estado de alarma, lo que supuso el confinamiento de la población y la suspensión de la actividad de los centros comerciales, siendo prorrogado el estado de alarma en varias ocasiones, y manteniéndose el cierre de los centros comerciales o autorizándose con restricciones durante la denominada “desescalada” y la vuelta a la “nueva normalidad”.

 

La ejecución del aval supone un riesgo de insolvencia y la inclusión en el registro de morosos, lo que obvia posibilidades de financiación externa, obligando a la arrendataria al cierre del local.

 

En el mismo sentido, y con fundamentos plenamente aplicables al sector retail, con independencia de que la demandante sea el Grupo Celsa, el Auto de 30 de abril de 2020 del Juzgado de Primera Instancia de Madrid, dictado en el procedimiento de medidas cautelares instado por  GLOBAL SPECIAL STEEL PRODUCTS, S.A. y otros 11 contra  GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL BANK y otros, en relación a un contrato de préstamo mercantil (denominado «Contrato Jumbo»), por importe de 900.000.000 euros, el juzgado estima la petición de la actora y acuerda la suspensión de los vencimientos de principal e intereses, la prohibición de resolver el contrato y la prohibición de ejecutar cualesquiera garantías. A la vista del cumplimiento de los requisitos de la cláusula rebus sic stantibus, el juzgador considera en este procedimiento cautelar que, de manera indiciaria y sin prejuzgar el fondo del asunto, se dan todos los requisitos para aplicar la citada regla.

Por su parte, respecto al sector hotelero, aunque no se hace referencia a avales, el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valencia admitió la medida cautelar solicitada por ATOM HOTELES IBERIA, S.L. por Auto de 25 de junio de 2020 y estimó el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima mensual. Este juzgado coincide en la falta de previsión de la crisis derivada de la actual pandemia por COVID-19, que ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria a la situación económica del arrendatario al suspenderse las actividades de hostelería y restauración por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo y la suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico por Orden SND/257/2020 de 19 de marzo, lo que unido a las restricciones de movilidad ha hecho que la temporada resulte frustrada.

 

En definitiva, hasta la fecha, y aunque de forma limitada, parece ser que los juzgados están acogiendo que los arrendadores y/o partes de un contrato, no ejecuten las garantías correspondientes, a tenor de la nueva situación, en la que las ventas se han desplomado frente a las que había hace un año, a fin de adaptarlo a la evolución del negocio.

 

Esto, no obstante, sucederá, si se cumplen como decimos los requisitos que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil para la adopción de la medida cautelar de la que se trate. Para ello será fundamental, entre otras cuestiones, acreditar la concurrencia de la cláusula rebus sic stantibus, que es aplicable cuando tiene lugar — sin culpa de ninguna de las partes — una modificación extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que existían en el momento de suscripción del contrato de arrendamiento (por ejemplo, expectativas de mercado, crecimiento del sector, etc.). De manera que, como consecuencia de la modificación de las circunstancias que sirvieron de base al contrato (i) la finalidad económica del contrato se frustra o se hace inalcanzable para una parte; y (ii) ya no hay una “proporción” o equilibrio entre las obligaciones de una y otra parte. Además, esa modificación sobrevenida no puede ser previsible, como parece suceder con el coronavirus.

 

En definitiva, no bastará en cualquier caso la invocación genérica de la existencia de una situación de crisis en la economía en general como la que actualmente existe a consecuencia del Covid-19, sino que se requerirá la existencia y la acreditación del perjuicio particular de quien solicite la medida en cuestión. Es decir, será preciso para la prosperabilidad de la acción que el solicitante de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus defina y acredite el impacto que esta situación general le ha ocasionado a él en concreto, esto es, en qué se traduce la mayor onerosidad del contrato, por la alteración extraordinaria de las circunstancias con motivo la crisis económica.

Las consecuencias de la aplicación de esta cláusula serían la modificación de la obligación, con el propósito de recuperar el equilibrio entre las partes.

 

Habrá que hacer seguimiento de las (sin duda) numerosas resoluciones judiciales que se dicten al respecto para valorar la evolución de la jurisprudencia y confirmar si esta postura se consolida.

 

Advertencia: Este documento es meramente orientativo, por lo que no consiste en el asesoramiento legal personalizado que se recomienda requerir expresamente por cualquier persona física y/o jurídica antes de iniciar cualquier tipo de acción judicial.  

 

Para cualquier información adicional y para obtener un asesoramiento legal preciso y personalizado, por favor, póngase en contacto con:

 

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