27 May ÚLTIMAS MEDIDAS DEL RD 15/2020 PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO
El pasado 23 de abril entró en vigor el Real Decreto 15/2020, esta vez orientado a establecer medidas paliativas de los efectos del COVID-19, entre otros, respecto de los arrendamientos de local de negocio. Las medidas se dirigen a aquellas pymes y autónomos que hayan visto suspendida o significativamente reducida su actividad en más de un 75% respecto del mismo periodo del año anterior. Los autónomos debían encontrarse en situación de alta en la Seguridad Social cuando entró en vigor el RD 463/2020 y las pymes deben cumplir los requisitos del art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
Lo primero que establece el Decreto es una distinción entre arrendadores. Así, distingue entre el arrendador que es empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor, y el que no lo es. A estos efectos, se entiende por gran tenedor aquél que sea propietario de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2. Evidentemente, la gran mayoría de arrendadores en España no cumplen los requisitos para ser considerados grandes tenedores lo cual tendrán relevancia en cuanto a las medidas que se les podrán solicitar, que veremos a continuación.
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Así, siempre que no se hubiese ya alcanzado un acuerdo entre las partes, el RD obliga al arrendador-gran tenedor a aceptar, en favor del arrendatario, una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses después de finalizado éste si los efectos negativos de la crisis sanitaria persistiesen. Las rentas se podrán aplazar a partir de la mensualidad siguiente al momento en que se adopte el acuerdo y deberán abonarse nuevamente de forma prorrateada dentro de un plazo de dos años o dentro del plazo que quede de vigencia del contrato de arrendamiento si éste fuese menor. Dicho plazo de dos años se computará a partir del levantamiento del estado de alarma o a partir de los cuatro meses siguientes a dicho levantamiento si la moratoria se hubiese extendido hasta tal momento.
Ahora bien, la moratoria propuesta no será obligatoria para el arrendador si éste no cumple los requisitos de gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda. En este caso –mayoritario en España- el RD solamente da al arrendatario afectado por la crisis sanitaria la posibilidad de solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta, medida que el arrendador no está obligado a aceptar. Pero no se establece si ese aplazamiento debe durar todo el estado de alarma y sus sucesivas prórrogas así como a los meses inmediatamente posteriores a su levantamiento, ni en cuanto tiempo se han de abonar las rentas aplazadas. Por tanto, el RD simplemente invita a las partes a que alcancen un acuerdo y propone una medida en que puede consistir dicho acuerdo, pero nada más. De hecho, en sentido estricto, ni siquiera obliga a que las partes se sienten a negociar. En sintonía con ello, tampoco prevé ninguna solución para aquellos casos en que el propietario no acepte las medidas propuestas, abocando a ambas partes a un procedimiento judicial ya sea por instancia del arrendador ante la falta de pago, ya sea porque el arrendatario lo inste ante el desequilibrio de las prestaciones y consecuente imposibilidad de pago.
La tercera medida propuesta en el RD es que las partes puedan acordar que se atribuya el importe pagado como fianza al abono de la totalidad o parte de las mensualidades debidas.
Recordemos que, con carácter general, el arrendador no puede utilizar el importe de la fianza para cubrir mensualidades pagadas puesto que su objeto es otro. No obstante, ante la actual situación extraordinaria, sí se permite aunque dicha fianza deberá ser restituida en el plazo de un año desde la adopción del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato.
Habida cuenta que el RD no tiene efecto retroactivo, por tanto, no puede aplicarse respecto de las rentas ya vencidas de marzo y, en su caso, abril, lo que puede hacer el arrendatario es solicitar le aplazamiento respecto de las rentas de mayo y siguientes mensualidades, y respecto de las rentas anteriores que no haya podido abonar, solicitar su descuento de la fianza.
Se avista, asimismo, otro inconveniente. En principio, las medidas se aplican durante el estado de alarma. Ante las últimas noticias acerca de la desescalada, nos preguntamos qué ocurrirá con aquellas actividades a las que se les permita retomar la actividad con determinadas condiciones de seguridad, pero a sus titulares no les compense reabrir de tal forma. ¿Se les podrá seguir aplicando estas medidas?
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En caso de que las partes llegasen a alcanzar un acuerdo, el arrendatario deberá acreditar ante el arrendador o bien que su actividad se ha visto suspendida, a través de un certificado emitido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria sobre la declaración de cese de actividad, o bien que su facturación se ha reducido en, al menos, un 75% respecto del mismo trimestre del año anterior, a través de una declaración responsable.
En definitiva, si bien es cierto que con este Real Decreto se observa una intención por parte del Gobierno de regular la difícil situación en que se encuentran las pymes y autónomos que están sujetos a un contrato de arrendamiento de local de negocio, la medida quizá no resulte efectiva habida cuenta que la inmensa mayoría de arrendadores no son grandes tenedores, empresas o entidades públicas de vivienda, que son los únicos arrendadores que están obligados a aceptar la moratoria. Los demás arrendadores no están siquiera obligados a negociar con el arrendatario, qué decir de aceptar el aplazamiento durante el estado de alarma, y mucho menos alargar tal aplazamiento a los meses posteriores a la reactivación de la actividad.
A la vista de lo anterior, la conclusión que se obtiene es que el RD resultará útil para el arrendatario cuando el propietario del local sea un gran tenedor, en caso contrario, no le beneficia en nada más que la posible imputación de la fianza al pago de rentas. Las partes que no alcancen un acuerdo se verán abocadas a una resolución contractual, que puede tener un coste muy elevado para el arrendatario, o a un procedimiento judicial –instado por cualquiera de ellos- en el que será el juez quien valore e imponga, en su caso, un reequilibrio de las prestaciones del contrato en una posible aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” a la vista de la excesiva onerosidad de la prestación de pago de la renta por el arrendatario ante las circunstancias excepcionales de fuerza mayor que estamos viviendo.
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