Desde que se decretó el pasado 13 de marzo el estado de alarma en España, vivimos rodeados de una gran incertidumbre en diferentes ámbitos que, irremediablemente, está afectando a muchas de las relaciones contractuales preexistentes, entre las que se encuentran los contratos de arrendamiento destinados a un uso distinto del de vivienda.
Entre este tipo de arrendamientos se encuentran una variada gama de actividades comerciales: desde bares, discotecas, restaurantes y plantas enteras de oficinas. Sin embargo, lo que nos va a ocupar en este artículo es una actividad muy específica: los llamados locales de comercio minorista, esto es, locales de barrio (droguería perfumerías, ferreterías, tienda de ropa) y grandes retailers de la moda, peluquería o perfumería/cosmética que se encuentran en centros comerciales o en las calles más relevantes de cada ciudad.
Ha sido este comercio minorista la actividad económica más afectada por la declaración del estado de alarma decretado el pasado día 13 de marzo y que hasta este lunes 4 de mayo y de forma parcial (sólo se ha permitido abrir y en condiciones precarias según la Orden SND/388/2020, de 3 de mayo, por la que se establecen las condiciones para la apertura al público de determinados comercios y servicio, a aquellos locales de menos de 400 metros cuadrados y que además no estén en ubicados en un Centro comercial) ha permanecido inactiva con la excepción de las ventas online de los grandes retailers.
Esta ausencia de actividad en estos meses precedentes lleva a una situación absolutamente insostenible en cuanto a gastos y pagos. Uno de los gastos más importantes, por no decir el mayor, es la inversión en el arrendamiento de los locales, como sucede en el sector retail.
Se da la paradoja de que los arrendamientos han seguido generando rentas que, en el mejor de los casos, se han suspendido prorrateándolas en meses sucesivos o alargando la duración de los mismos. Adicionalmente, una vez finalice el estado de alarma y los locales comerciales puedan abrir de nuevo, la “nueva normalidad” va a ser muy distinta a la anterior, por lo que será necesario estar preparado a este respecto. Como decimos, cuanto menos, para los locales de menos de 400 metros cuadrados que el día 4 de mayo han podido abrir al público, las medidas de seguridad e higiene impuestas por la Orden indicada (artículos 1, 2, 4 y 5 de la Orden), van a obligar a reducir el aforo de consumidores en tienda, lo que presumiblemente hará que las ventas en la misma se vean minoradas en mayor o menor medida o que para el consumidor no sea tan atractivo el ir de compras a las tiendas físicas y opte por la compra online.
A día de hoy, muchas de las empresas del sector retail, entre otros, que tienen suscritos contratos de arrendamiento están buscando distintas soluciones a este desequilibrio y están intentando renegociar los contratos mediante la condonación de las mensualidades relativas al período que dure el estado de alarma, la rebaja de las rentas o la moratoria de las mismas. No obstante, desde el punto de vista del arrendador, sin acuerdo, el impago podría considerarse un incumplimiento contractual y un perjuicio para el mismo ya que, la mayoría de los arrendadores de este tipo de locales, se dedican única y exclusivamente al arrendamiento de locales comerciales.
Debido a ello, estamos ante un problema que ha de ser analizado desde una doble perspectiva, ante la influencia que tienen para ambas partes, esto es: (ii) desde el punto de vista del arrendador del local y, (ii) desde el punto de vista del arrendatario. A mayor abundamiento, es necesario tener en mente no solo la situación actual, sino la “nueva normalidad” a la que va a ser necesario acoplarse.
En un intento de solventar esta situación, el pasado 22 de abril se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes para apoyar la economía y el empleo que, entre otras, consisten en una serie de medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos, entre las que se recoge una moratoria en el pago de las rentas de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Sin embargo, esto no evita un problema, consistente en el ámbito de aplicación de esta norma, puesto que la posibilidad de solicitar la moratoria únicamente afecta a aquellos arrendatarios que sean autónomos y pymes en los términos establecidos por el artículo 3.
Por ello, para un gran número de empresas dicho Real Decreto no es de aplicación y el problema persiste. Pero también para aquellos que aplica, tampoco es la panacea ya que lo que hace es diferir los pagos, pero no modificarlos o adecuarlos a las nuevas condiciones del mercado. Esto hace plantearse ¿qué opciones legales existen?
En primer lugar, de conformidad con el principio de pacta sunt servanda (los pactos entre las partes deben cumplirse como si fueran ley) y la buena fe que debe regir en cualquier relación contractual, se debiera intentar renegociar los contratos de arrendamiento extrajudicialmente, ya no solo en relación con la renta devengada durante el período que ha durado el estado de alarma, sino también respecto de la futura renta y, subsidiariamente en caso de que no sea posible, interponer las acciones legales oportunas para modificar las cláusulas de los contratos si es que concurren los supuestos jurisprudencialmente establecidos para ello.
Sin perjuicio de que se desconoce qué línea seguirá la jurisprudencia al respecto de esta situación ni que más cambios legislativos se adoptarán como consecuencias de la misma, en nuestra opinión, antes de tomar cualquier decisión, sería conveniente realizar un análisis del caso concreto para ver:
i. las posibilidades de aplicación del concepto de fuerza mayor al pago de las rentas durante el estado de alarma,
ii. el restablecimiento del equilibrio en las prestaciones del contrato de arrendamiento por cambio en las condiciones concretas de la actividad y del mercado, y
iii. posibles alternativas de negociación.
Una vez conocida la situación y las posibilidades legales que asisten a la parte será necesario, si no se ha hecho ya, ponerse en contacto con la contraparte e iniciar la negociación. Es posible que dicha negociación no sea satisfactoria por lo que, es preciso conocer las opciones que el ordenamiento jurídico brinda tanto al arrendador como al arrendatario.
El arrendador puede emprender acciones legales por dos supuestos: impago de la renta o incumplimiento contractual.
El procedimiento judicial por impago de rentas tiene tres modalidades distintas:
Por su parte, las demandas interpuestas por incumplimiento contractual podrán interponerse por cualquier otro incumplimiento contractual como, por ejemplo, la resolución del contrato sin respetar el período de preaviso, por no entregar o renovar la garantía requerida, por no cumplir con las cifras netas de ventas, etc. Este procedimiento se tramitará en juicio verbal o juicio ordinario, dependiendo de si la cuantía del asunto es inferior o superior a 6.000€ respectivamente.
Por su parte, el arrendatario podrá emprender acciones legales solicitando la terminación o modificación del contrato por imposibilidad de cumplir con los términos del mismo. Dicho procedimiento se tramitará en juicio verbal o juicio ordinario, dependiendo de la cuantía del asunto, esto es, si es superior o inferior a 6.000€ y debería llevar, en nuestra opinión, aparejado una pericial que determine la razonabilidad de la modificación pretendida.
La situación no es nada satisfactoria para ninguna de las partes ya que las posturas antagónicas lo único que eran será que en esa nueva normalidad no haya sitio para las tiendas del High Street o para los pequeños comercios de barrio, pero tampoco beneficiará a los arrendadores ya que hará de nuestras ciudades sitios con multitud de locales vacíos dándole un aspecto entristecido.
Advertencia: Este documento recoge requisitos generales y es meramente orientativo, por lo que no consiste en el asesoramiento legal personalizado que se recomienda requerir expresamente por cualquier persona física y/o jurídica antes de una toma de decisión en este sentido.
Para cualquier información adicional y para obtener un asesoramiento legal preciso y personalizado, por favor, póngase en contacto con:
Este artículo se ha realizado por la redacción del equipo de EOB, si quieres contactar con nosotros mándanos un mail a info@enriqueortegaburgos.com
Noticias relacionadas:
