Por María Jesus Dehesa y Paula Enríquez
Ante la rápida propagación del coronavirus, las comunidades autónomas empezaron a tomar medias y decretaron el cierre de locales y establecimientos comerciales minoristas, a excepción, entre otros, de comercios de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, y farmacias. Medida que tras la declaración del estado de alarma, se extendió a todo el país. Estas decisiones afectaron de manera directa al sector de la moda que ya venía notando, antes del cierre oficial de las tiendas físicas, la disminución significativa del número de ventas.
Al cierre inicial de establecimientos minoristas, hay que añadir que entre el 30
de marzo y el 9 de abril la economía entró en un periodo de hibernación que ha afectado igualmente a las empresas textiles puesto que no se consideran un servicio esencial, salvo aquellas que hayan reordenado su actividad para fabricar productos y artículos susceptibles de ser utilizados por aquellos que sí tienen reconocido el carácter de esencial: centros sanitarios, farmacias, servicios postales, alimentación, transporte, fuerzas armadas, protección y seguridad, etc.
El sector ha centrado sus esfuerzos en el comercio on-line, tal y como han reconocido marcas importantes, que sí se permite para todo tipo de productos. Los stocks han empezado a acumularse en muchos casos y hay que darles salida; en otros, sin embargo, no se cuenta con la producción deseada.
Se han cancelado pedidos; los consumidores han priorizado otras compras; no se pueden cumplir las fechas de entrega comprometidas; existen dificultades para atender a los compromisos de pago con proveedores y dueños de los locales, con los bancos y financiadores, y con los empleados.
Algunas voces apuntan a la reapertura de los establecimientos el próximo mes de mayo, y siendo así, al repunte de ventas en el mes de Junio. Probablemente en esa reapertura asistiremos a una manera distinta de comprar y deambular por las tiendas: aforos limitados, personal reducido, anuncios de rebajas, promociones y liquidaciones, probadores cerrados, excesos o defecto de productos…
Muchas preguntas, muchas dudas, muchas incertidumbres.
Mientras no se recupere la actividad ¿qué medidas se pueden tomar para proteger la caja, proteger la empresa, proteger a los empleados? ¿Y qué pasará con estas medidas cuando cese el estado de alarma?
La mayoría de las empresas del sector que tienen establecimientos abiertos al público han presentado ERTES que afectan al 100% del personal de tienda, ¿Qué pasa cuando las tiendas vuelvan a abrir? ¿se tiene que reincorporar el 100% del personal? Si las previsiones económicas se cumplen, las ventas van a caer ¿se podrían hacer ERES? ¿Qué alternativas tienen los empresarios?
Es una cuestión incierta ya que a día de hoy no se conoce cómo se va a producir la reincorporación “escalonada” a la actividad habitual del comercio mayorista y minorista no esencial, muy castigado por las limitaciones impuestas por el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma (“RD 463/2020”).
Si se ha planteado un ERTE por causa de fuerza mayor, la reincorporación de los trabajadores –salvo novedad legislativa futura− deberá producirse al 100%. Hay que tener en cuenta que si se ha aplicado un ERTE por causa de fuerza mayor, la posibilidad de realizar extinciones va a ser muy limitada por el compromiso de mantenimiento del empleo de 6 meses. Este compromiso es preceptivo para beneficiarse de la exoneración de cuotas prevista por el Real Decreto Ley 8/2020 de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. (“RDL 8/2020”). De no cumplir este compromiso, deberán devolverse los beneficios obtenidos.
No obstante, se podría limitar esa reincorporación si se está aplicando a la fecha de finalización de Estado de Alarma un ERTE basado en causas “ETOP” – económicas, técnicas, organizativas o productivas−.
En caso contrario, y atendiendo a las circunstancias económicas y productivas, entre otras, en las que se encuentre la empresa una vez finalizado el Estado de Alarma, las empresas deberán hacer frente a un nuevo escenario influenciado por las consecuencias del COVID-19, en el que probablemente se vean en la necesidad de tomar medidas laborales como pueden ser la negociación de un ERTE (al cual, en principio no aplicarían las medidas excepcionales de las que se benefician los tramitados durante la vigencia del Estado de Alarma) u otras medida de flexibilidad interna.
Así como el legislador ha establecido “reglas de juego” específicas para los contratos de arrendamiento de vivienda, no pasa lo mismo con el arrendamiento de locales de negocio. Para este tipo de arrendamientos no se han previsto hasta ahora normas especiales.
Por tanto, arrendatario y propietario siguen hoy vinculados por lo dispuesto en la normativa reguladora del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y por lo acordado en los contratos celebrados entre ellos, que pueden haber previsto el régimen aplicable para supuestos imprevisibles e inevitables como puede ser el caso de la actual pandemia.
Fuera de lo previsto expresamente en el contrato, habrá que estudiar en cada caso la posible invocación de la Fuerza Mayor o Rebus sic Stantibus. Tanto una como otra van dirigidas a flexibilizar las normas sobre cumplimiento de los contratos, más que a provocar la extinción de los mismos, y su aplicación por los Tribunales sigue un criterio restrictivo. Si bien es cierto que no faltan supuestos en que los Tribunales han reconocido recientemente incluso efectos extintivos como último mecanismo cuando se produce una frustración del contrato.
¿estamos ante un contrato de cinco años de duración de los que solo han transcurrido seis meses? ¿o por el contrario quedan solo seis meses para que transcurra el plazo pactado? ¿he tenido que despedir a todos mis empleados? ¿o he presentado un ERTE? ¿preveo la reapertura del local una vez finalice el estado de alarma?¿cuál es el destino del local pactado en el contrato de arrendamiento?
Ante el cierre de locales comerciales ¿ puede el arrendatario instar la resolución del contrato de arrendamiento?
En caso de que no pueda poner fin al contrato ¿ podría el arrendatario dejar de pagar la renta o al menos reducir su importe?
La norma general en nuestro ordenamiento es que los contratos son Ley entre las partes, y su cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una de ellas.
Por tanto, no puede el arrendatario desatender su obligación de pago de renta sin más consecuencias. Una eventual falta de pago de renta por parte del arrendatario constituiría un supuesto de incumplimiento contractual que habilitaría al propietario a resolver el contrato de arrendamiento, con la consiguiente indemnización de los daños y perjuicios causados, y, si fuera necesario, iniciar el correspondiente procedimiento de desahucio.
Sin embargo, lo cierto es que mientras las circunstancias económicas sigan siendo imprevisibles y sin miras de estabilización, la obligación de pago de la renta puede resultar excesiva e incomprensiblemente gravosa para el arrendatario, pudiendo hacer materialmente imposible su cumplimiento íntegro en el futuro sin poner en peligro la viabilidad económica de su proyecto y de la propia empresa, por lo que negociar con el propietario una (i) suspensión temporal de la renta o (ii) reducción de la misma en base al desequilibrio que esta situación está provocando en las prestaciones de las partes, puede encontrarse justificada en la situación actual.
Existen dos mecanismos legales que deben considerarse:
FUERZA MAYOR: es uno de los supuestos previstos en nuestro ordenamiento jurídico que permitiría al arrendatario, en caso de ser apreciada por los tribunales, suspender el cumplimiento de determinadas obligaciones y exonerarle de responsabilidad. Los Tribunales vienen señalando los siguientes requisitos para poder apreciarla: (i) debe tratarse de un suceso imprevisible o inevitable; (ii) que el suceso no sea producto de la voluntad del deudor; y (iii) que dicho suceso, además de imprevisible o inevitable, haga imposible el cumplimiento de la obligación de que se trate.
CLÁUSULA ¨REBUS SIC STANTIBUS¨: Esta cláusula tiene por objeto restablecer el equilibrio económico patrimonial en los contratos de tracto sucesivo ante el acaecimiento de circunstancias imprevisibles que hayan determinado una alteración extraordinaria de las circunstancias en perjuicio de solo una de las partes del contrato. Como requisitos podemos señalar los siguientes: (i) que el contrato sea de tracto sucesivo o referido a un momento futuro; (ii) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las concurrentes al tiempo de su celebración.; (iii) desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato o aniquilen el equilibrio de prestaciones; (iv) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles, careciendo de otro medio para remediar el perjuicio.
En todo caso, es necesario revisar el caso concreto y su correlativo contrato. A modo de ejemplo, será más complicado que el arrendatario consiga reducciones de la renta o la suspensión de su obligación de pago de la misma en aquellos contratos en que se haya pactado algún sistema de renta variable o mixta, en función de la cifra de ventas o volumen de negocio de la arrendataria, práctica frecuente en los arrendamientos de local en este sector.
¿Puedo aplazar, como arrendatario, el pago de aquellas cantidades que hubiera podido adelantar el arrendador para el acondicionamiento del local que estoy explotando?
No. La suspensión del pago de la renta puede encontrar justificación en la imposibilidad de explotar el local comercial ante el cierre impuesto por la normativa actual y el enorme perjuicio/desequilibrio en las prestaciones que ello estaría causando al arrendatario. Para el caso de las obras, se trataría de una cantidad adelantada o financiada por el propietario que tiene derecho a recuperar de acuerdo con el calendario de pagos acordado.
No. Mientras el arrendador siga prestando los servicios cuyo coste luego repercute al arrendatario, éste tendrá la obligación de continuar abonándolos. Además, en la mayoría de los contratos de arrendamiento dichos gastos a cargo del arrendatario tienen la consideración de cantidades asimilables a la renta y su pago se exige con la misma fuerza que ésta.
¿Puede suspender el arrendatario el pago de los gastos/servicios comunes a que viniera obligado en virtud del contrato de arrendamiento?
Y respecto a otros contratos, como suministro o mantenimiento o prestación de servicios, en general ¿ se pueden resolver los contratos?
Como hemos dicho, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y por ello se deberá estar a las cláusulas del contrato, ya que son éstas las que rigen, en primer lugar, las relaciones entre las partes.
La primera tarea es, por tanto, revisar los términos y condiciones del contrato para determinar, por ejemplo, si el propio contrato incluye cláusulas de suspensión de obligaciones o de terminación anticipada, o incluso de fuerza mayor.
A falta de disposiciones expresas en el contrato, habrá que estar a lo que disponga la ley aplicable a dicho contrato.
Suponiendo que sea de aplicación la legislación española, existen excepciones que flexibilizan las obligaciones de las partes y su responsabilidad: (i) los casos de fuerza mayor o (ii) la alteración extraordinaria de las circunstancias en las que se firmó el contrato en perjuicio de una de las partes (rebus sic stantibus). Excepciones cuya aplicación debe ser revisada en cada caso concreto.
En cualquier caso, debemos recordar que incluso en los escenarios extraordinarios de fuerza mayor o de alteración de las circunstancias en que se celebró el contrato, existe la obligación de mitigar el daño y, por tanto, de agotar los medios a su alcance para el cumplimiento de las obligaciones pactadas.
Finalmente, cuidado con (i) los contratos firmados durante el estado de alarma (ii) incluso con aquellos celebrados en fechas inmediatamente anteriores a la declaración de dicho estado de alarma y (iii) los que se quiera celebrar en un futuro cercano, pues las notas de imprevisibilidad, inevitabilidad, alteración extraordinaria etc. que exigen la fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus podrían ser más que discutibles.
¿La modificación de los contratos de arrendamiento de local de negocio conlleva implicaciones fiscales?
Sí. El acuerdo entre arrendador y arrendatario para suspender el devengo de rentas, aplazar su pago, condonarlas o reducir las cuotas, tiene implicaciones fiscales para las partes, tanto a efectos de IVA e impuesto de sociedades
en caso de personas jurídicas como en IRPF (rendimiento de actividades económicas y rendimiento del capital inmobiliario).
Asociada Senior del Departamento Mercantil ONTIER
Abogada. Su experiencia y práctica se centra en el derecho corporativo, brindando asesoría legal a varias empresas nacionales e internacionales en relación con el derecho corporativo, contratos y operaciones específicas (empresas conjuntas, alianzas, adquisiciones, OPI).
Este artículo se ha realizado por la redacción del equipo de EOB, si quieres contactar con nosotros mándanos un mail a info@enriqueortegaburgos.com
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