EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON CENTROS COMERCIALES EN EL PERÚ

Contratos en centros comerciales de Perú

En este artículo explicaremos algunas consideraciones que se debe tomar en cuenta al momento de celebrar un contrato de arrendamiento con centros comerciales en el Perú, así como se detallarán las principales cláusulas que un retailer debe negociar para firmarlo.

Palabras clave: Fashion Retail, retail, derecho de la moda, fashion law, derecho de retail, shopping centers, centros comerciales, arrendamiento.

 

 

En el sector moda y fashion retail del mercado peruano, el contrato más utilizado es el de arrendamiento con centros comerciales, ya que los centros comerciales tienen la ventaja de atraer a un mayor público que conocerá tanto el producto y/o servicio que los retailers ofrecen y, por lo tanto, mayor posibilidad que se incrementen sus ventas. Asimismo, el grado de exposición que otorga el centro comercial permite una mayor difusión y promoción de sus marcas para que el consumidor conozca de primera mano el producto y/o servicio que desea comprar.

Cabe precisar, que, si bien el arrendatario se ve beneficiado con un diverso público, para escoger el centro comercial más idóneo el arrendatario deberá tomar en cuenta factores tales como su ubicación, suficientes estacionamientos y acceso, infraestructura, lay out, entre otros. Asimismo, el éxito de un centro comercial también dependerá del tenant mix (amplia diversidad y gama de marcas que tenga), esto debido a que, el consumidor peruano prefiere encontrar todo en un solo sitio, es más los centros comerciales ya han dejado de ser un centro de compra y se han convertido en un centro de experiencia.

 

Pero antes de suscribir el contrato de arrendamiento, debemos conocer las cláusulas esenciales si es que no queremos tener problemas con el centro comercial

 

• La Renta Mínima, es decir la renta que se paga y calcula en función al metro cuadrado del área o local comercial materia de arrendamiento y normalmente se factura al principio del mes y es lo mínimo que debe pagar un arrendatario. Asimismo, cuando el plazo es del contrato es mayor a un año[2], es usual en el mercado que se indexe la renta ajustándola por el índice al precio al consumidor;
• La Renta Variable, la cual consiste en un porcentaje que comúnmente asciende al 8.5% de las ventas netas que se generen en el local comercial, normalmente se factura al vencimiento de cada mes y sólo se paga si excede de la renta mínima, es decir, es clave pagar puntual para evitar que se les aplique como causal de resolución la falta de pago de dos mes y quince días de renta;
• La cláusula de Auditoría, que consiste en la facultad que tiene el centro comercial de auditar a sus arrendatarios directamente o través de sociedades auditoras para determinar el cálculo de la renta variable, (es importante considerar que en caso de encontrarse diferencias en su cálculo el centro comercial puede aplicar penalidades o considerarlo como causal de resolución del contrato);
• El Fondo Mantenimiento, el cual se cobra en función al metro cuadrado arrendado o un monto fijo y que sirve para pagar los gastos de seguridad y la limpieza de las áreas comunes del centro comercial, así como cubrir el mantenimiento del ascensor, escaleras mecánicas, entre otros;
• El Fondo de Promoción, es un monto fijo o porcentaje que sirve para realizar campañas publicitarias en beneficio del centro comercial con la finalidad de atraer al público, por ejemplo, en campañas para el Día de la Madre, Navidad, entre otros;
• El Pie de ingreso o Derecho de Llave, es un monto que usualmente se calcula en función a un número de rentas mínimas por ejemplo tres o seis y que se paga por el derecho de entrar y permanecer en el centro comercial ya sea cuando al momento celebrar el contrato y a su renovación;
• La Garantía, es un monto o carta fianza que normalmente equivale a dos o tres meses de renta mínima y que sirve para respaldar cualquier posible incumplimiento derivado del contrato de arrendamiento y/o daño que se efectúe en el local comercial;
• Pago de los Servicios públicos, que consiste en el pago de la energía eléctrica, (cabe recalcar que la mayoría lo cobran vía refacturación o reembolso), del agua (si es un restaurante o un módulo que necesita agua), teléfono y el POS;
• Pago de Impuestos y Licencias, en este caso es uso y costumbre del mercado que si bien la cuponera de los arbitrios se emite a nombre del propietario del centro comercial, sea el arrendatario quien asuma su pago. Asimismo, el arrendatario también asume a su costo y riesgo la licencia de funcionamiento del local, la licencia por letreros publicitarios, y de acondicionamiento, de ser el caso, así como también en caso se ponga música considerar que se debe pagar a las sociedades de gestión colectiva tales como APDAYC, UNIMPRO, entre otros.
• Revisión de planos, es decir, si eres un nuevo arrendatario y el local materia de arrendamiento se encuentra en obra gruesa o casco o quieres instalar un módulo en el centro comercial, se debe pasar previamente por la revisión de los planos con la finalidad de que se cumpla no sólo con los estándares de seguridad adecuados (se acostumbra entregar el Manual de Instalación de locales comerciales) sino que también para que exista una armonía visual ya sea en colores como en el diseño de todo el centro comercial.
• Las Mejoras, las cuales en la mayoría de los casos son los centros comerciales quienes se quedan con aquellas que no se pueda remover y las que se pueden retirar serán llevadas por el arrendatario.
• Las causales de resolución y penalidades, éstas se encuentran relacionadas a los incumplimientos de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, para el caso específico de una resolución anticipada por parte del arrendatario se estipulará que éste deberá pagar una penalidad equivalente a la renta mínima que le corresponda en ese momento (dependiendo el momento de la resolución de la resolución puede estar o no indexada) por el plazo que reste ejecutarse el contrato.
• El Reglamento Interno, documento en donde se establecen las reglas de convivencia establecidas por el centro comercial que deberán ser cumplidas por el arrendatario, dentro de las cuales podemos resaltar las políticas de ruido, horarios de entrada y salida de personal, horarios de atención al cliente, entre otros.
• Cláusula de solución de controversias, en la cual se puede pactar acudir al poder judicial o arbitral para darle solución a las discrepancias.

 

Finalmente, es importante considerar que la idea es que sea un buen negocio para ambas partes es decir, que se generen las suficientes ventas para lograr que el arrendatario esté por encima de su punto de equilibrio, generando como consecuencia ganancias tanto para el arrendatario como para el centro comercial (Win –Win), dado que el centro comercial también se beneficiará con el incremento en su renta variable, el cual se calcula en función a las ventas del arrendatario, convirtiéndose de esta manera ambas partes en socios estratégicos, lo cual en algunos casos puede traer como consecuencia que el centro comercial pueda considerar al arrendatario en sus futuras ampliaciones como en sus cadenas de centros comerciales en provincias, de ser el caso.

 

Este documento está protegido por los compromisos respecto a los derechos de propiedad intelectual a que se refiere el acuerdo comercial suscrito por el Perú con la Unión Europea, por lo que cualquier edición, adición o mejora, puede ser coordinada por teléfono o Email, prohibiéndose la edición sin estricto permiso del autor.

^[1] Socia y jefe del área de Derecho de la Moda y Retail de Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera Abogados. Abogado por la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima, con Magnum Cum Laudem. Magíster en Finanzas y Derecho Corporativo por la Universidad ESAN. Cuenta con un curso de especialización en Estrategias de Internacionalización por la Universidad de ESADE, en Barcelona y en Derecho de la Moda por el Fashion Law Institute de la Universidad Fordham en New York. Ha sido profesora del curso de Derecho y Moda de la Maestría de Propiedad Intelectual y del curso Publicidad y Moda de la Maestría de Publicidad y Competencia Desleal, ambos de la Universidad Pacífico. En la actualidad, es profesora de los cursos de Derecho de la Moda, Ética y Moda y Derecho Comercial en las carreras de Diseño de Modas, Gestión Textil y del Diplomado de Fashion Management, respectivamente, otorgado por el Instituto Centro de Altos de la Moda (CEAM) así como también dicta el Curso de Estructuración Legal en la industria de la Moda y Retail en la Universidad ESAN. Asimismo, es mentora de emprendimientos de moda y retail de la incubadora Emprende UP de la Universidad Pacífico. Ha escrito varios artículos en blogs peruanos y extranjeros sobre temas relacionados al fashion law y retail así como ha dictado seminarios nacionales e internacionales sobre derecho de la moda en Chile, Brasil y vía online en Argentina y España. afasson@munizlaw.com.

[2] En el Perú, el plazo máximo para celebrar un contrato de arrendamiento, es de 10 años.